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Minha Casa, Minha Vida também financia imóveis usados; veja regras e se você se enquadra

Por G1 - 07/07/2025

Mudanças recentes, como a redução no valor exigido para entrada, podem manter o mercado de usados aquecido no programa habitacional. Além disso, a criação da faixa 4 promete dar novo fôlego ao setor imobiliário.

Ao contrário do que muitos imaginam, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, não financia apenas imóveis novos. Desde fevereiro de 2023, é possível utilizar os juros mais atrativos do programa também para adquirir casa ou apartamento usado.

O comprador deve atender a determinados critérios para se qualificar ao financiamento. Nesse sentido, uma norma publicada pelo governo em 2024 limitou o acesso de parte da classe média à compra de imóveis usados por meio do programa.

Alterações recentes, porém, voltaram a dar certo fôlego ao mercado de usados dentro do MCMV.

Conforme as normas do programa, são consideradas casas ou apartamentos novos aqueles com o documento "habite-se" (expedido pela prefeitura local) de até 180 dias. Após esse prazo, portanto, o imóvel é considerado usado.

As exigências para ter acesso ao financiamento de imóveis usados são as mesmas aplicadas aos imóveis novos, segundo a Caixa.

Entre os critérios, estão:

Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar;
Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos;
e ter capacidade de pagamento.

Taxas mais baixas

O MCMV oferece subsídios e juros que variam de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas do programa, a depender da região do país. Em maio deste ano, também foi criada a faixa 4, com juros a 10% para pessoas com salários de até R$ 12 mil.

Ao oferecer taxas mais baixas do que as praticadas pelo mercado, o programa habitacional se tornou uma importante alternativa em meio ao encarecimento do crédito, conform e já mostrou o g1.

Hoje, o financiamento imobiliário tradicional está em torno de 12%. O custo é puxado pela Selic, a taxa básica de juros do país, atualmente em 14,75% — maior patamar em quase 20 anos — e sem previsão de queda.

Usados em alta preocupam setor de construção

Dados recentes mostram a importância dos financiamentos do Minha Casa, Minha Vida para o mercado imobiliário. No primeiro trimestre deste ano, por exemplo, praticamente metade dos empreendimentos lançados e de venda de imóveis novos contaram com os incentivos do programa.

Como mostrou o g1 nesta quinta-feira (3), essa dependência acendeu um alerta no setor de construção, especialmente diante do aumento nos financiamentos de imóveis usados dentro do MCMV.

Dados do Ministério das Cidades compilados por Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, mostram que, em 2024, houve o maior número de contratos para imóveis usados na história do programa.

No ano, foram contratadas um total de 583 mil unidades, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas. Os dados revelam que os imóveis usados chegaram a uma parcela de 27% do total de financiamentos, proporção recorde na modalidade.

As restrições de 2024, porém, foram suavizadas neste ano. Apesar de o valor limite para a compra de usados seguir abaixo dos novos — o que, na prática, reduz opções a esse público —, as novas regras diminuíram o valor mínimo necessário para a entrada do imóvel para a faixa 3, que passaram:

de 50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste;
e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.

Veja exemplos, tomando como base um imóvel de R$ 270 mil (limite para os usados):

Regiões Sul e Sudeste:

ANTES, era exigida uma entrada de, ao menos, R$ 135 mil (50% do valor do imóvel).
AGORA, é exigida uma entrada de, ao menos, R$ 94,5 mil (35% do valor do imóvel).

Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:

ANTES, era exigida uma entrada de, ao menos, R$ 81 mil (30% do valor do imóvel).
AGORA, é exigida uma entrada de, ao menos, R$ 54 mil (20% do valor do imóvel).

Para o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, as mudanças vão dar "algum impulso" ao mercado de usados.

As outras faixas não tiveram alterações. Segundo a Caixa, a principal diferença entre usados e novos está justamente na faixa 3, que tem o valor máximo do imóvel mais baixo.

"Para as demais faixas, os critérios de valor de imóvel seguem os mesmos parâmetros, com variações conforme o município. Já os valores de cota de financiamento de imóveis usados variam", informou o banco.

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